2017年を振り返って

おはようございます、世捨て人Kです。

今年も、残すところ今日を入れてあと3日となりました。

皆さん年末年始はどうお過ごしでしょうか?

私は仕事です(~_~;)

さて、今年を振り返ると色々なことがありました。

その中でも1番は、3年ぶりに物件を購入したことですね。

しかも2棟も!

前回の物件購入後、今年の4月まで不動産投資を諦めていた自分が、今では信じられません。

それもこれも、全ては人と人との巡り合わせの力が大きかったと思います。

僕が不動産投資を再開するきっかけになった、あの人。

融資のため、恐らくすっごい頑張ってくれた某営業部長。

出会いに感謝ですね✨

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[ 2017/12/29 08:45 ] 不動産投資 | TB(0) | CM(0)

嬉しいことがありました

おはようございます、世捨て人Kです。


昨日、朗報が届きました。


僕が所有している八王子のバルク物件ですが、管理会社に聞いたらなんと満室になってるそうです。


実は先月ぐらいからその噂はあったのですが、最新の家賃入金明細には反映されてなかったので、改めて昨日問い合わせた次第です。




いやー、素直に嬉しいですね


満室になったのは、実に1年半ぶり以上ですからね…。


とある部屋のせいで(笑)




空室対策も色々やりました。


家賃を下げたり、広告費を増やしたり、フリーレントを付けたり、、。


そして最終的に、管理会社を変えました。


と言っても、9月1日付けでの変更になるので、まだ変わってはいませんが。




旧管理会社に、管理会社の変更を申し出たのが今年の6月末。


そこから、約2ヵ月で空室だった2部屋が埋まりました。


たまたまなのか、やればできる所を最後の最後に見せたかったのか…(笑)




まぁ、何はともあれ満室になったので良しとしましょう。


旧管理会社は空室があってもこっちから色々提案しないと何もしてくれず、重要なことも連絡が無かったりして、そういう所も嫌になって管理会社変更に至ったのですが、満室になったという連絡が無く、そこは最後まで変わりませんでしたね(笑)

初めて不動産相談センターに行った話

先日、横浜の関内にある神奈川不動産相談センターという所に行ってきました。


目的は横浜の戸建物件についての相談です。


この物件、過去にこのブログにも何度か登場しているのですが、僕が一番初めに買った物件なんです。


しかも、mixiで知り合った怪しいブローカーに騙されて(笑)


ここに書くか判断に迷うぐらい、本当に色々あった物件なのですが、現在は無事にファミリーの方が入居してくれています。


もう2年以上住んでるし、家賃もきちんと払ってくれているのですが、かといってプラスではないし、いつ出て行かれるかわからないし…。


これからまた物件を増やしていきたい僕としては、ローンの足枷にもなってるし早急に売っちゃいたいんです。


しかし、1年以上売りに出してるのに売れない。
原因はわかってます、利回りが相当低いので。


という訳で、ついに専門家の知恵を借りることにしました。


相談した結果、現状の問題点と解決策が以下のように得られました。


○現状の問題点
現状、ローン残債を全額無くすような価格設定で売りに出しているが、この金額と利回りでは買う人はまずいない。また、せっかく土地が広いのに全く有効活用されていない。


○解決策
そこで、とりあえず建物を妥当な利回りとなるような価格で売り、余っている土地はアパート等の一棟物が建設できる状態に整備して売る。



今日調べたら、どうやら今は使われていない広い庭には以前建物があったが、建て壊した形跡があるようです。


今年のゴールデンウィークは不動産投資のことばかりやってましたが、この件が一番進展があったかもしれないですね。

イーグルフライ

皆さんお久しぶりです。


最近はFXよりも、不動産投資に対する熱がメラメラと高まっている世捨て人Kです。


僕は有料会員制の「イーグルフライ」という、投資に関する洗練された情報がたくさん集まる掲示板の会員なのですが、先月半ばよりその中の「浅井佐知子の美味しい不動産投資」というコーナーの会員となりました。


このスクールは月額約5000円で購読でき、浅井佐知子さんが美味しい物件情報の配信や、成功して脱サラしている大家さんなどを呼んでのセミナーを開催しています。


セミナーは掲示板内に動画として残されているので、いつでも視聴可能です。


僕は浅井さんのスクールに入会したとほぼ同時に、マーフィーさんの「実践トレードスクール」は退会しました。


理由は、1年以上購読して自分の中ではもう充分かなと思ったからです。


月額10000円は少し高いですしね。。


という訳で、今は時間があれば浅井さんのセミナー動画を見て不動産投資の勉強をしています。


また、この掲示板の良いところは物件のチェックポイントや収支のシミュレーション、更には不動産鑑定士歴20年以上の実績を持つ浅井さんと対面で相談できるコーナーもあるんです。


どんだけ親切やねーん!って感じですね。
[ 2017/05/06 16:10 ] 不動産投資 | TB(0) | CM(1)

売却契約をしてきました

どうも、世捨て人Kです。


昨日は所有物件を売りに出すため、八王子に行って業者さんと契約してきました。


実は2年ほど前にも売りに出してたのですが、その時は売れませんでした。


今思っても不思議なのですが、前回はなぜか地元の八王子ではなく横浜の不動産屋に頼んでました。w


とりあえず売却益がまぁまぁ出るぐらいの値段設定にしました。


今は「どうか売れて欲しい」と祈るしかない気持ちですね。




話は変わりますが、先日とある人と会ったんです。


初めてお会いする方だったのですが、その人も不動産投資をしていて、色々お話しました。


僕の周りには不動産投資をやっている人がいないので(実はいるかもしれませんが)、新鮮だったし結果的に不動産投資への想いが蘇りました。


最近FXばかりに夢中になってましたが、現実から目を背けてはいけませんね。

不動産投資、最初に買うべき物件とは?

とある知り合いの方から、「不動産投資の一棟目はどんな物件を買えば良いですか?」と聞かれました。


僕はこう答えました。


「ローンを組まずに一括で買えるような値段の、中古の1Rをオススメします」と。


このように謳ってる本は、巷にゴロゴロ溢れてると思いますが、初めに失敗してしまった僕からするとこれは断言できます。


失敗したからこそ言えることもあります。


もし僕が今、何でもいいからどれか1つ物件を買えるとしたら、迷わず上記の物件を買うでしょう。


場所は都会といえるような所なら、どこでもいいと思います。


一括で買うと言っても、値段は数百万はするのでそこは頑張って貯金しかないですね。


頑張って貯金したあかつきには…何もしなくても、毎月家賃収入が3~5万は入ってくるようになるはずですから。


夢の不労所得ってやつですね✨



しかし、今日のお話はここからが本題です。


その家賃収入も貯金にまわすのです。


2棟目の購入準備です。


2棟目を買ったら、1棟目と2棟目の家賃収入を3棟目にまわし…を繰り返します。


こうすれば、物件を増やす度に貯金スピードも早くなり、物件がどんどん増えていき、それに伴って家賃収入もどんどん増えていきます。


これを複利といいます。


初めは3~5万でも、物件を増やすうちに家賃収入だけで本業と同じくらい、いやそれ以上…なんてことも、あるかもしれません。
[ 2017/04/05 15:05 ] 不動産投資 | TB(0) | CM(2)

所有物件を見てきました

こんばんは、世捨て人Kです。


先日、僕がバルクで所有している物件を初めて見てきました。


バルクとは、マンション一棟のうち何部屋だけかを所有することです。


実はこの物件、購入したの数年前なんです。


不動産屋さんいわく、自分が持っている物件を生で見たことがない大家さんは結構いるらしく。


自分だけかと思ってたので、驚くと同時にホッとしたのも事実です😅


で、なんでこのタイミングで見に行ったのかと言いますと…


そのうちの一部屋が、ここ1年強入居者が決まってないんです。


1年は長いですよ、ええ。


なぜなんだ?なんでそんなに長いこと空室なんだ?


何か致命的な要因があるのでは?


という気持ちと、前々から見に行かなきゃという思いがあり、たまたま用事が無く連休だったので、足を運んだ次第です。



で、見てきた感想ですが、意外と普通で特別どこか悪い訳でもなかったです。


いつもお世話になっている管理会社の不動産屋さんの方も付き添ってくれたのですが、その方と話していてやはりADが重要みたいですね。


ADとは広告料のことで、賃貸募集をかける不動産屋さんに対して僕たち大家が払う、いわばチップのようなものです(例え方合ってるかな)


これがあるのと無いのでは、入居率もだいぶ変わってきます。


実はその部屋、すでに1ヶ月分のADをかけているのですが、もっと増やした方が良いというので、それに従うことにしました。


どうもADにも相場があるみたいで…😳


早く入居者が決まるといいな。

近況

皆さん、お久しぶりです。
実は最近まで仕事が超忙しくて…2ヶ月連続100時間超えの残業したりしてましたw
今ようやく落ち着いてきたので、久々に更新です。

不動産投資は、忙しい中でも色々動いてました。
僕が所有していた、練馬の中古の1Rマンションですが、高値で購入してくださる方が見つかりました。
これについては、先月末に所有権の移転も終わり、無事に僕の手元から離れました。

まぁ高値といっても、購入した金額とほぼ同じなんですけどね。
それでも今まで話をつけてきた他の業者と比べると破格です。
プラスでいうと、ずばり100万円です。
これは僕にとってはだいぶ大きく、横浜の一軒家のリフォームローンの繰上げ返済に充てました。
これで、今月から月々約3万円は浮きます。

一時は所有物件数5だった僕も、今や残り2になりました。
まぁその2つが大物なんですが…。
こいつらをどうやって処分するか。
当分の課題ですね。

近況

皆さん、お久しぶりです・・笑
やばいこのブログ全然更新してなかった!
今日は不動産投資関連で嬉しいことがあったので更新します。

実は僕、八王子にも投資用の物件をバルクで持ってまして。
(バルクとは、一棟物のうちいくつかの部屋を所有することです)
そのうちの2部屋がしばらく空いてたんです・・
そのせいで、マイナスうん万円に悩まされてたんですが・・
今日、賃貸管理会社に確認すると

「2部屋とも入居者決まりましたよー!」

よっしゃー!!!!!!!!!

嬉しくて1人で叫んでました(笑)
あー、なんでこんな嬉しいんだろ・・笑
これだからオーナー業は辞めれないんだよな~
いや、辞めたくてもやめれないんだけど。

あ、ちなみに横浜の戸建も入居者が決まって、住んでもらってます。
まぁ、こっちもこっちで色々ありますが・・笑
それについては、また時間があるときにでも!

入居者が決まりそうです

僕がオーナーとして所有している、入居者募集中だった横浜の戸建て物件ですが、ここ最近大きな動きがありました。

まずは募集開始から今までの流れ。

8月から募集を開始し、反響はあったがなかなか決まらず。

真夏の炎天下の中、ボーボーだった庭の草刈りを自分でしたこともありました。

そして意を決して10、11月と連続して家賃を下げました。

10月の終わりには草刈りを業者に頼みました。

家賃を一気に下げた11月に入ると、賃貸募集をしてもらっていた不動産会社から一本の電話が。

「住みたいと言っているお客さんがいます。」

この会社さんからは2つの提案がありました。

1つ目は、ファミリーで5ヶ月間だけ住みたい、といったものでした。

しかし、これに関してはお客さんからの連絡がなくなり、オジャンに。

2つ目は、ルームシェアで借りたいといったものでした。

こちらに関しても色々あって、更に家賃を下げてくれだの間取りを変更したいだの、正直面倒な案件でした。

さてどうしよう、としていた時に、もうひとつの賃貸募集をかけていた会社から朗報が…。

「入居が決まりかかっているお客さんがいます。」

んなぬっっっ

聞くと、家族連れだし家賃交渉もないし、こっちの方が条件がいい!

すぐに1つ目の不動産会社に、ルームシェアの件のお断りの電話をしました(めちゃくちゃ気まずかった…)

まぁこればかりは仕方ないですよね。

どんなに今までの情があろうが、ここは心を鬼にして。

それが不動産経営というもの。だと思います。

そんなこんなで今は、入居者さんに対する家賃保証会社の審査待ちです。

ほぼほぼ入居は決定ですが、早く完全に決まるといいな~